10 คำถามที่พบบ่อย

ลดหย่อนภาษีเงินได้สูงสุด 1 แสนบาท

คุณปิยะเกียรติทราบมาว่าปีนี้ถ้าเราซื้อบ้านใหม่ จะได้ลดหย่อนภาษีสูงสุด 1 แสนบาทจริงหรือ ?

ลูกค้าสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้บ้านลดหย่อนภาษีเงินได้ประจำปี
ได้ไม่เกิน 100,000.- บาท

มีรายได้ มีเงินฝาก โดยไม่ได้ทำงาน กู้ซื้อบ้านได้หรือไม่ ?

คุณมนัสนันท์อาชีพแม่บ้าน อายุเพิ่งจะ 30 มีรายได้จากสามีเดือนละ 60,000 บาทมีเงินฝากธนาคารทุกๆเดือนเป็นประจำและมีเงินเก็บอยู่ 500,000บาท อยากจะหาสินเชื่อเพื่อการกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่

TMB Home Loan Expert แนะนำว่า คุณมนัสนันท์น่าจะให้สามีเป็นผู้กู้หลัก เนื่องจากธนาคารไม่ถือว่าเงิน 60,000 บาทที่สามีมอบให้ทุกเดือนเป็นรายได้ อีกทั้งรายได้จากดอกเบี้ยเงินฝากคงไม่เพียงพอที่จะนำมาชำระเงินกู้ในแต่ละเดือนได้ ”

 

ปัญหาเรื่องถอนชื่อผู้ร่วมกู้ซื้อบ้าน

คุณชวพลซื้อบ้านโดยมีผู้กู้ร่วมด้วยคือคุณจักรพงศ์ ผ่อนชำระมาได้ประมาณ 6 ปี ถ้าหากคุณจักรพงศ์หรือคุณชวพลคนใดคนหนึ่ง ถอนตัวไม่ผ่อนชำระต่อ และจะถอนชื่อผู้กู้ร่วมออก เกรงว่าทางธนาคารจะไม่อนุมัติเนื่องจากรายได้ไม่ถึงเกณฑ์และกลัวหากผ่อนชำระจนหมด จะมีการอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้กู้ร่วม ควรทำอย่างไร ?

ประเด็นที่ควรจะพิจารณา คือเจ้าของกรรมสิทธิ์หลักประกันมีใครบ้าง? หากเป็นคนใดคนหนึ่งซึ่งยังคงผ่อนชำระอยู่ก็ไม่มีปัญหา แต่หากเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมอีกคนหนึ่งไม่เคยจ่าย ผู้กู้ทั้งสองควรจะไปทำความตกลงกันว่าจะทำอย่างไรต่อไป จะให้กรรมสิทธิ์เป็นของคนที่จ่ายหรือไม่ ซึ่งหากเป็นดังนี้ผู้กู้ที่เหลืออาจจะกู้คนเดียวหรือต้องหาคนกู้ร่วมใหม่และจะต้องส่งเอกสารใหม่รวมทั้งเอกสารรายได้ทั้งหมดให้ ธนาคารพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่เหลือว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่เหลือหรือไม่? หากไม่ผ่านธนาคารก็ไม่อนุญาตให้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์หลักประกันได้

เพิ่งทำงานและอยู่ระหว่างทดลองงาน 3 เดือน จะกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่ ?

คุณสุมน อยากจะขอกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน แต่เพิ่งเริ่มทำงานได้เพียง 2 เดือนยังไม่พ้นช่วงทดลองงาน ในขณะนี้เงินเดือน 14,000 บาท หากได้บรรจุแล้วจะได้รับเพิ่มเป็น 16,000 บาท ถ้ากู้ร่วมกับแฟนที่มีรายได้เพียง 9,000 บาท และวันหยุดได้รายได้จากการขายของอีกเดือนละ 10,000บาท แต่ไม่เคยฝากธนาคาร จะสามารถกู้ได้หรือไม่ ?

ตามเกณฑ์คุณสมบัติของผู้กู้ของธนาคารที่กำหนดไว้ 
1. ผู้กู้ต้องมีอายุงานเกินกว่า 4 เดือนขึ้นไป 
2. รายได้ขั้นต่ำ 15,000 บาท 
ดังนั้น คุณสุมน ยังไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อตามเกณฑ์ของธนาคารได้ในขณะนี้

ผ่อนหมดแล้วจะใช้ชื่อใครเป็นเจ้าของบ้าน ?

คุณจิตติมณฑน์กู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านร่วมกันกับคุณประพัทธ์ เมื่อผ่อนชำระกับธนาคารเรียบร้อยแล้ว เมื่อโอนจะใช้ชื่อใครเป็นกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือเป็นเจ้าของบ้านนั่นเอง ?

กรณีนี้ต้องพิจารณาอย่างนี้ครับ ให้กลับไปดูที่หลังโฉนดว่า ณ วันที่จำนองกับธนาคาร มีการบันทึกในสารบัญหลังโฉนดว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (หมายถึง ณ วันนี้รู้อยู่แล้ว) การนำโฉนดมาเป็นจำนองเป็นหลักประกัน ไม่ได้มีผลในการเปลี่ยนแปลงเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อลูกหนี้ชำระหนี้เสร็จสิ้น และไถ่ถอนหลักประกันจากธนาคาร ก็มีผลเพียงทำให้หลักประกันพ้นจากภาระผูกพันตามสัญญาจำนองเท่านั้น ส่วนผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นไปตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของต้องการเปลี่ยนแปลงก็ต้องไปดำเนินการเอง (ไม่ต้องแจ้งธนาคารอีก)

 

ไถ่ถอนบ้านจากธนาคาร ต้องทำอย่างไร ค่าใช้จ่ายเท่าไร ?

คุณพงศ์ชลิต ผ่อนบ้านมาร่วม 10 ปีและกำลังจะผ่อนชำระจนหมดในสิ้นเดือนนี้ ขั้นตอนในการไถ่ถอนบ้านต้องทำอย่างไร และเสียค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ?

การไถ่ถอนหลักประกัน กรณีที่ลูกค้าได้รับเอกสารที่ธนาคารฯ แจ้งปลดภาระการจำนองและต้นฉบับหลักประกันเรียบร้อยแล้ว ธนาคารจะแจ้งให้ลูกค้านำเอกสารดังกล่าวไปยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อแก้ไขรายการทางทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด 30 วัน นับจากวันที่ได้รับเอกสารดังกล่าว ทั้งนี้หากเกินกำหนดระยะเวลา พนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดินอาจใช้ดุลยพินิจไม่รับเรื่องดำเนินการทางทะเบียนให้ กรณีดังกล่าวลูกค้าต้องเสียเวลาในการกลับมาติดต่อกับธนาคารเพื่อขอให้ธนาคารออกหนังสือยืนยันเรื่องไถ่ถอนจำนองอีกครั้งและต้องเสียค่าธรรมเนียมการออกหนังสือยินยอมดังกล่าวด้วย

ธนาคารต้องการหลักฐานข้อมูลอะไรบ้าง หากต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน ?

คุณวนิดากู้สินเชื่อร่วมกับสามี มีธุรกิจเป็นของตัวเอง ติดต่อกับธนาคารแห่งหนึ่งว่าอยากจะรีไฟแนนซ์บ้านแต่ค่อนข้างยุ่งยากเรื่องหลักฐาน ที่ส่งอยู่ประจำกับที่เก่าก็ตรงทุกงวด แต่ดอกเบี้ยค่อนข้างแพง และจะเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้างในการรีไฟแนนซ์

การยื่นเรื่องขอสินเชื่อต้องใช้หลักฐานซึ่งเอกสารประกอบการขอสินเชื่อ สามารถอ้างอิงได้จาก หน้าสินเชื่อบ้านทีเอ็มบี รีไฟแนนซ์ อาจจะต้องเสียเวลาเล็กน้อยในการจัดเตรียมเอกสารเพื่อแลกกับดอกเบี้ยที่จ่ายน้อยลง และยกเว้นค่าธรรมเนียมให้กรณีเปลี่ยนมารีไฟแนนซ์กับธนาคาร โดยฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ ดังนี้ 
1. ฟรีค่าจดทะเบียนจำนอง 1% (สูงสุด 200,000 บาท) 
2. ค่าสำรวจหลักทรัพย์ 
3. ค่าดำเนินการสินเชื่อ 
ทั้งนี้ลูกค้าจะต้องพิจารณาในเรื่องของค่าปรับกรณีไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด 3 ปีของธนาคารเดิมด้วยว่าผ่านเกณฑ์ดังกล่าวแล้วหรือยัง

เงินบาทเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ จะแข็งหรืออ่อนค่า ขึ้นกับการลงทุนของต่างประเทศในตลาดหุ้นเพียงใด ?

การลงทุนของต่างประเทศในตลาดหุ้นเป็นเพียงปัจจัยแค่ส่วนหนึ่งที่มีผลต่อการแข็งค่าหรืออ่อนค่าของเงินบาทเท่านั้น  โดยอิทธิพลต่อค่าเงินบาทยังมีอีกหลายปัจจัยทั้งจากภายในประทเศเองและ จากต่างประเทศ อาทิ การเกินดุลหรือขาดดุลบัญชีเดินสะพัดของไทย ถ้าเกินดุลมาก เงินบาทก็จะมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้น และ เป็นไปในทางกลับกันถ้าบัญชีเดินสะพัดขาดดุล    หรือ การที่เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาดีขึ้นดอลลาร์สหรัฐก็จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น เงินบาทก็จะอ่อนค่าต่อดอลลาร์สหรัฐไปโดยปริยาย โดยปัจจัยของไทยเองไม่เปลี่ยน เป็นต้น

การขาดดุลของรัฐบาลและต้องกู้ยืมเงินเพิ่มเติม จะกระทบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างไรบ้าง

ความต้องการเงินของรัฐบาลหากมีในปริมาณที่ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในระบบอย่างมีนัยสำคัญ ก็จะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับขึ้นได้  เป็นไปตามหลักอุปสงค์อุปทาน โดยดอกเบี้ยคือราคาของเงินที่ผู้กู้จะต้องจ่าย หากสินค้า “เงิน”  มีน้อย  ผู้กู้ที่ต้องการสินค้า “เงิน”  ก็ต้องจ่ายแพงขึ้นนั่นเอง สำหรับขนาดที่จะมีอิทธิพลให้ดอกเบี้ยเงินกู้ขยับขึ้น ขึ้นกับปริมาณการออกพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งโดยปกติแล้วกระทรวงการคลังจะมีการวางแผนทะยอยออกพันธบัตรเพื่อไม่ให้กระทบอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินในช่วงสั้นๆ  แต่ภาพรวมระยะยาว หากปริมาณพันธบัตรออกใหม่มีมากก็ต้องส่งผลต่อการขึ้นอัตราดอกเบี้ย

กองทุนรวมตลาดเงินคืออะไร

กองทุนรวมตลาดเงิน หรือ Money Market Fund เป็นกองทุนรวมที่เน้นลงทุนในเงินฝากของธนาคาร หรือตราสารหนี้ระยะสั้นที่มีอายุไม่เกิน 1 ปี เช่น  ตั๋วแลกเงิน พันธบัตร หุ้นกู้เอกชน ที่มีอายุคงเหลือไม่เกิน 1 ปี   กองทุนรวมตลาดเงินมีสภาพคล่องสูงเกือบเทียบเท่าบัญชีเงินฝากออมทรัพย์  โดยผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนได้ทุกวันทำการธนาคาร และรับเงินในวันทำการธนาคารวันรุ่งขึ้น   ขณะที่อัตราผลตอบแทนดีกว่าเงินฝากออมทรัพย์และเงินฝากประจำส่วนใหญ่ (หลังหักภาษีดอกเบี้ยรับ) สำหรับความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับเงินต้นคืนนั้น ต่ำมาก  โดยแม้จะไม่ได้รับการคุ้มครองแบบเงินฝากธนาคาร แต่กองทุนนี้มักลงทุนในตราสารที่มีความปลอดภัยทั้งของภาครัฐและเอกชน  ดังนั้น จึงถือได้ว่ามีความเสี่ยงต่ำ และ เป็นทางเลือกหนึ่งในการออมเงิน